Bauen mit dem Bauträger – ein Artikel für Verbraucher
Bauträger bieten Eigentumsverschaffung und Erstellung des Bauwerkes als Gesamtpaket an. Diese auf den ersten Blick unkomplizierte Art des Bauens birgt aufgrund seiner Besonderheiten allerdings Risiken für Verbraucher.
- „Bauherr“ ist Eigentümer – „Erwerber“ wird erst Eigentümer
Im Unterschied zur klassischen Bauherrenstellung muss der Erwerber das Eigentum bei Bauträgervertrag erst erwerben. Das erfolgt mittels Vollzugs des Bauträgervertrages. Denn dieser umfasst zwei Komponenten: den Erwerb des Grundeigentums (Eigentumsverschaffung) und die Erstellung des Bauvorhabens (Werkleistung).
- Erhebliche Zahlungen vor Eigentumsumschreibung
Wesentliches Merkmal des Bauträgervertrages ist daher, dass bereits vor Umschreibung des Eigentums erhebliche Zahlungen durch die Erwerber geleistet werden müssen, ohne dass eine Eigentümerstellung des Erwerbers begründet ist. Die Werterhöhung durch die bezahlten Bauleistungen erfolgt quasi auf einem „fremden“ Grundstück.
Der Erwerber ist sicherlich durch eine Auflassungsvormerkung gesichert, welche die rechtliche Verpflichtung des Bauträgers zum Verkauf an den Erwerber für jedermann öffentlich dokumentiert. Stockt jedoch der Bau, gilt dies auch für die zeitliche Umschreibung des Eigentums. Denn die Umschreibung erfolgt nach vollständiger Zahlung der Bauträgervergütung.
In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass berechtigte unerhebliche Einbehalte gerade kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Umschreibung des Eigentums begründen. Allerdings wäre das erst in einem Gerichtsverfahren durchzusetzen. Das dauert lange und kostet Geld.
Wichtiges Merkmal des Bauträgervertrages ist also, dass Erwerber beim Bauträgermodell erst spät zu Eigentümern einer Immobilie werden, obwohl sie schon früh Zahlungen leisten.
- Analyse des Bauträgers vor Unterzeichnung des Vertrages
Vor dem Hintergrund der nicht unerheblichen Vorleistungspflicht der Erwerber sollte vor Unterzeichnung des Bauträgervertrages unbedingt der Bauträger analysiert werden. Anhand von schon durchgeführten Projekten ergeben sich möglicherweise Rückschlüsse auf den zukünftigen Verlauf des eigenen Bauvorhabens.
Auch ein Blick z.B. in Creditreform schützt dann möglicherweise vor unsicheren Vertragspartnern.
Der Bauträger sollte zudem vor dem Verkauf sein Eigentum am Baugrundstück nachweisen.
Rechte des Erwerbers müssen durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert, Baugenehmigung samt Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Vertragsabschluss nachgewiesen werden.
- Den Vertragsinhalt kennen
Gegenstand des Bauträgervertrages ist dessen Inhalt und die als Anlage beigefügten Unterlagen. Daher ist das sorgfältige Studieren des voraussichtlichen Vertragsentwurfes wesentlich und unerlässlich.
Mit Beurkundung werden vor allem Anlagen Bestandteil des Bauträgervertrages, ohne dass diese nochmals verlesen werden müssen. Eine Regelung in §13a BeurkG macht das möglich, wenn den Beteiligten die Unterlagen bekannt sind und sie auf eine Verlesung verzichten.
Wichtig ist daher, vor Beurkundung diese Anlagen tatsächlich zu kennen, da sie wesentliche Inhalte haben.
Bei Eigentumswohnungen regelt z.B. die Teilungserklärung, welcher Miteigentumsanteil am Grundstück und welche Räume als Sondereigentum zum jeweiligen Eigentum gehören.
In der Teilungserklärung werden Sondernutzungsrechte eingeräumt. Dies sind Rechte, Teile des Gemeinschaftseigentums, wie z.B. Gartenflächen oder Kfz- Steil platze allein zu nutzen.
Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung ist, regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, so zum Beispiel die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung oder die Kostenverteilung.
Prüfen Sie vor dem Kauf die Pläne und die Baubeschreibung genau. Sie sind das eigentliche Herzstück Ihres Vertrages.
- Wichtige Vertragsklauseln im Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag sollte vor Abschluss zudem sorgfältig und möglichst ohne Zeitdruck geprüft werden.
Der Notar muss zwar auf möglicherweise unwirksame Regelungen und Benachteiligungen hinweisen.
Allerdings spielen in der praktischen Umsetzung des Bauvorhabens folgende Punkte eine erhebliche Rolle:
- Regelungen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin
Es sollten/ müssen verbindliche Festlegungen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin im Vertrag zu finden sein. Denn daran knüpfen die Rechte des Erwerbes auf Verzugsschaden.
Sie dienen auch der eigenen Koordination, will man in der gekauften Immobilie selbst wohnen.
- konkrete Vertragsstrafen vereinbaren
Es sollten konkrete Vertragsstrafen vereinbart werden, welche die Verrechnung mit fälligen Bauträgervergütungen unkompliziert möglich machen. So wäre ansonsten jede Position darzulegen und im Rahmen – notfalls im gerichtlichen- Verfahren darzulegen und zu beweisen.
- Achtung Sonderwünsche
Die nähere Ausgestaltung des Objektes wird durch die sog. Bemusterung festgelegt, die ihre Grundlage in der Baubeschreibung als zwingender Bestandteil jedes Bauträgervertrages-hat.
So sollte möglichst früh geklärt werden, ob und welche Sonderwünsche separat zu vergüten sind und ob diese überhaupt umsetzbar wären.
Auch ist hier und da fraglich, ob es sich bei den Wünschen überhaupt um Sonderwünsche handelt oder aber ob dies bereits vertraglich geschuldet ist.
- Erfüllungssicherheiten wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungseinbehalte
Für diese insgesamt komplizierten Vertragswerke, für Erfüllungssicherheiten wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungseinbehalte und für die Überprüfung des Vertrages auf verbraucherfeindliche Klauseln sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Da laut Beurkundungsgesetz der Vertragstext zwei Wochen vor dem Notartermin dem Verbraucher ausgehändigt werden muss, bleibt eigentlich genügend Zeit zur Klärung und Vertragsprüfung.
- Zahlungen des Erwerbers
Zahlungen des Erwerbers (auch Anzahlungen) sollen nach der MaBV erst geleistet werden, wenn bestimmte Sicherungen dafür vorliegen, dass der Erwerber seine Leistung auch erhält.
So darf der Bauträger Zahlungen erst entgegennehmen, wenn die Baugenehmigung für das Objekt erteilt ist.
Zumindest muss die Bauaufsichtsbehörde bestätigt haben, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf.
Der Bauträger muss daher das Vorliegen dieser Fälligkeitsvoraussetzung nachweisen.
Man sollte sich eine Kopie der Baugenehmigung oder der Bestätigung der Baubehörde aushändigen lassen.
Gelder sind zudem auf einem Bausonderkonto zu verwalten.
Die Zahlung auf andere- Geschäftskonten- sind zu vermeiden.