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Immobilienkaufvertrag

Ein Kaufvertrag über Immobilien wie Häuser, Wohnungen, oder auch land- und forstwirtschaftliche Flächen erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Gegenstand eines Immobilienkaufvertrages ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Teil davon oder auch ein Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht.

Möchten Sie einen Immobilienkaufvertrag abschließen, ist die Mitwirkung eines Notars vorgeschrieben, damit Käufer und Verkäufer sachgemäß beraten und Risiken vermieden werden. Der Notar sorgt im Rahmen der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden. Es erfolgt sodann der Vollzug der Urkunde. Zudem wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer überwacht. Zur Absicherung der Kreditierung erfolgen zumeist Grundpfandrechtsbestellungen (Grundschuld oder Hypothek).

Für die Vorbereitung von Kaufverträgen benötigen wir folgende Angaben: Angaben zum Objekt (Grundbuchbezeichnung, Besonderheiten), zu den Vertragsparteien (persönliche Daten, Steuer ID), Finanzierungsdaten, gewünschte Zahlungsfristen, Angaben zur gegenwärtigen Nutzung.

Inhalt Immobilienkaufvertrag

Ein notarieller Immobilienkaufvertrag für eine Immobilie enthält detaillierte und verbindliche Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer. Hier sind die typischen Inhalte eines notariellen Kaufvertrags aufgeführt:

1. Erläuterung der Vertragsparteien beim Kaufvertrag:
   • Personalien der Käufer und Verkäufer (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit)
   • Informationen über den Standesamtsbezirk und den Familienstand
2. Objektbeschreibung:
   • genaue Lage der Immobilie (Straße, Hausnummer, Stadt, Postleitzahl)
   • Größe, Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück)
   • Ausstattung und Besonderheiten (z.B. Anzahl der Zimmer, Baujahr, Energieausweis)
   • Hinweise auf Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden
3. Kaufpreis und Zahlungsbedingungen im Immobilienkaufvertrag:
   • Höhe des Kaufpreises
   • Zahlungsmodalitäten (Einmalzahlung, Ratenzahlung, Zahlung bei Übergabe)
   • Fälligkeit und Überweisungsweg
4. Übergabe und Besitz:
   • Zeitpunkt der Übergabe (Schlüsselübergabe, Besitzübergang)
   • Details zu etwaigen Mängeln oder Reparaturen vor Übergabe
   • Regelungen zur Nutzung der Immobilie bis zur Übergabe
5. Besondere Bedingungen:
   • Vorkaufsrechte oder Rücktrittsrechte
   • Vereinbarungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, sofern vorhanden
   • Bedingungen bei ausstehenden Zahlungen oder fehlerhaften Unterlagen
6. Notarielle Bestätigung:
   • Hinweis darauf, dass der Vertrag notariell beurkundet wurde
   • Unterschriften und Beurkundungsdatum
7. Rechtsfolgen und Sicherheiten:
   • Haftung bei versteckten Mängeln oder Schadensersatzansprüche
   • Vereinbarungen zur Rückabwicklung des Vertrags, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt werden
8. Sonstiges:
   • Zusätzliche Vereinbarungen und Sonderregelungen
   • Gültigkeit und Dauer des Vertrags

Verkauf unter Weiternutzung der Immobilie

der Verkauf einer Immobilie mit „Mieterdienstbarkeit“ ermöglicht dem Verkäufer, nach dem Verkauf weiterhin in der Immobilie zu wohnen und dabei einen Mietvertrag mit dem Käufer abzuschließen. Hierbei bleibt der Verkäufer nicht der Eigentümer der Immobilie, sondern er nutzt sie als Mieter unter spezifischen Bedingungen. Dies kann eine attraktive Option für Eigentümer sein, die ihre Immobilie verkaufen möchten, aber nicht den Wohnort wechseln möchten.

Inhalt eines Kaufvertrags mit Mieterdienstbarkeit

• Mieterdienstbarkeit:
  • Vereinbarung, dass der Verkäufer nach dem Verkauf in der Immobilie bleibt und sie weiterhin nutzen kann, jedoch als Mieter.
  • Festlegung der Mietbedingungen (Miete, Nebenkosten, Kaution, Kündigungsfristen).
  • Regelungen zur Instandhaltung und Reparaturen – wer trägt welche Kosten?
  • Dauer des Mietvertrags – oft wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag vereinbart, z.B. für ein Jahr, mit einer Option zur Verlängerung.
  • Bedingungen für eine vorzeitige Kündigung, z.B. bei Eigentümerwechsel oder bei wichtigen Verstößen gegen Mietregeln.
• Belastungen und Lasten:
  • Festlegung, ob und wie bestehende Belastungen (z.B. Hypotheken, Grundschulden) übernommen oder geregelt werden.
  • Hinweise auf bestehende Mietverhältnisse oder Nutzungseinschränkungen.
• Besondere Bestimmungen:
  • Details zur Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer (z.B. nur für persönliche Zwecke, keine kommerzielle Nutzung).
  • Vereinbarungen zu Änderungen oder Renovierungen in der Immobilie.
  • Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, falls vorhanden.
• Schutz des Käufers:
  • Festlegung von Rechten und Pflichten des Käufers, insbesondere im Bezug auf Mängelhaftung und die Haftung für die Mieterdienstbarkeit.
  • Hinweise auf etwaige Vorkaufsrechte oder Rücktrittsrechte des Käufers, falls bestimmte Bedingungen verletzt werden.
• Notarielle Beurkundung:
  • Der Kaufvertrag sollte notariell beurkundet werden, um die Gültigkeit und Rechtssicherheit zu gewährleisten.
  • Der Notar sorgt für eine klare Festlegung aller Bedingungen und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.

Der Kaufvertrag mit Mieterdienstbarkeit bietet beiden Parteien Flexibilität – dem Käufer, der die Immobilie erwerben kann, ohne sofortige Nutzung durch den Verkäufer, und dem Verkäufer, der weiterhin wohnen kann, ohne Immobilieneigentümer zu sein. Es ist wichtig, dass dieser Vertrag alle relevanten Details abdeckt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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Fragebögen Notariat

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Teilung nach WEG

Teilung nach WEG bedeutet, dass der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile so teilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verbunden wird. Eine solche Aufteilung hat zur Folge, dass jede Eigentumswohnung/ Gewerbeeinheit einzeln veräußert und belastet werden kann. Zudem können Sondernutzungsrechte – z.B. an Stellplätze- begründet werden. Für eine solche Teilung ist die Beurkundung einer sog. Teilungserklärung notwendig. Diese beinhaltet neben der eigentlichen formellen Aufteilung zusätzlich die Gemeinschaftsordnung, welche das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt und die Hausordnung und die Bestellung des ersten Verwalters.

Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Der Bauträgervertrag ist in § 650 u BGB geregelt und enthält als werkvertragliches Element die Verpflichtung zu einer bestimmten Bauleistung und als kaufrechtliches Element die Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums an dem entsprechenden Grundstück. Ebenso können aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht Bestandteile vereinbart werden.

Die vom Bauträger geschuldete Bauleistung wird hierbei durch Baubeschreibung und Baupläne festgelegt. Sie bestimmen Größe, Zuschnitt und Ausstattung der verkauften Immobilie. Aus Teilungserklärung, Baubeschreibung oder dem Vertrag selbst sollten sich auch die Wohnfläche und deren Berechnungsgrundlage ergeben.

Wichtiger Regelungsbedarf sind Vereinbarungen zum Bauverzug und der damit zusammenhängenden Entschädigung für den Kunden. Eine möglichst klare Regelung vermeidet das Entstehen von Streitigkeiten während des Bauablaufes. Desweiteren sollte de Vorgehendweise der Beauftragung von Sonderwünschen festgelegt werden. Sonderwünsche sind alle Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Dies können neben nachträglichen Grundrißänderungen auch höherwertige Materialien oder zusätzliche Baumaßnahmen sein. Problematisch sind Sonderwünsche an zwei Stellen: bei der möglichen Verpflichtung des Bauträgers zur Ausführung und dem zusätzlichen Zahlungsanspruch des Bauträgers. Sonderwünsche müssen -genauso wie Eigenleistungen- konkret im Notarvertrag vereinbart und mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden , andernfalls haben die Erwerber keinen Anspruch auf die Ausführung und sind an das ursprünglich vereinbarte Leistungspaket des Bauträgers gebunden. Für die erneute Beurkundung entstehen weitere Kosten, die in der Regel die Erwerber übernehmen müssen. Erfolgt keine Beurkundung, ist die Vereinbarung nicht wirksam und der Bauträger auch nicht zur Ausführung der Sonderwünsche verpflichtet.