Die Räumungsunterwerfung
Eine notarielle Räumungsunterwerfung ist eine schriftliche Willenserklärung, die von einem Mieter gegenüber dem Vermieter abgegeben und beurkundet wird.
Inhaltlich verpflichtet sich der Mieter im Falle der Kündigung oder anderweitigen Beendigung des Mietvertrages (z.B. durch Aufhebung oder Zeitablauf) zur freiwilligen Räumung der Miet- oder Pachtsache und verzichtet auf Rechte wie Widerruf oder Widerspruch gegen entsprechende Maßnahmen.
Die notarielle Räumungsunterwerfung kommt immer dann zur Anwendung, wenn zwischen den Vertragsparteien – meist bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen – besondere Sicherheitsinteressen bestehen und eine schnellere Durchsetzung von Räumungsansprüchen nötig ist.
Typische Anwendungsgebiete sind:
• gewerbliche Mietverträge,
• Mietverträge mit solventen Mietern, die eine erhöhte Fluktuation aufweisen,
• Mietverträge, bei denen eine erhöhte Gefahr von Zahlungsverzug besteht.
Die Unterwerfungserklärung bietet dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten. Sie enthebt den Vermieter jedoch zumindest von der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen und spart Zeit und Kosten.
Die gesetzlichen Grundlagen der notariellen Räumungsunterwerfung finden sich vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Zivilprozessordnung (ZPO). Im BGB regelt § 556 c BGB das Räumungsverfahren im Allgemeinen, während in der ZPO die relevanten Vorschriften für die Durchsetzung der Räumungsansprüche zu finden sind (§§ 704 ff. ZPO). Die §§ 925 ff. ZPO enthalten die Regelungen zur Zwangsvollstreckung, bei der die notarielle Räumungsunterwerfung zur Anwendung kommt.
Im Wohnraummietrecht ist das hingegen nicht zulässig (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Hier muss der Vermieter – will er eine Räumung durchsetzen – den Gerichtsweg beschreiten.
Betrifft der Räumungsanspruch ein sog. Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt auf der Gewerbemiete liegt ist fraglich, ob die Titulierung des Räumungsanspruchs durch eine notarielle Urkunde bereits dann ausscheidet, wenn hiervon auch Wohnraum betroffen ist, oder ob sich die Behandlung eines Mischmietverhältnisses nach der sog. Schwerpunkttheorie richtet, so das OLG Oldenburg (Oldenburg) Urteil vom 22.07.2014 – 12 U 46/14.
Die inhaltliche Gestaltung der Räumungsunterwerfung ist von besonderer Bedeutung. Denn es muss der -spätere- Gerichtsvollzieher die exakte Lage des zu räumenden Mietobjektes anhand der Urkunde + Mietvertrag definieren können. Gerade bei Objekten mit Mietmitgebrauch ist dies nicht immer eindeutig. Vielmehr ist je nach Lage des Objektes eine exakte Beschreibung der zu räumenden Räume erforderlich. Das Landgericht Heidelberg führte in seiner Entscheidung vom 02.08.2019- 5 T 39/19 wie folgt aus::
„…Wenn der Räumungs-Vergleich die Lage der zu räumenden Wohnung allein nach dem Stockwerk, in dem sie liegt, bezeichnet; es dort aber zwei (hier: unterschiedlich große) Wohnungen gibt, ist der Inhalt des Vergleichs insoweit nicht zweifelsfrei. Auch das Vorhandensein eines mit dem Namen der Schuldnerin beschrifteten Klingelschilds genügt nicht, um die Wohnung der Schuldnerin ausreichend bestimmbar zu machen. Denn der Name am Klingelschild kann beliebig verändert, beseitigt oder an anderer Stelle angebracht werde….“
Daher wird im Ergebnis eine möglichst präzise Beschreibung der Mietsache durch Beifügung des Mietvertrages nebst Plan oder die genaue Bezeichnung Strasse, Nummer, Geschoss, Seite, Wohnung (inklusive Nebengebäude; Keller) gefordert, um eine vollständige Räumung zu erzielen.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Im Gegenteil zur Räumungsunterwerfung zielt die Zwangsvollstreckungsunterwerfung darauf ab, bei Mietausfällen sofort in sein gesamtes Vermögen zu vollstrecken.
Auch diese Urkunde stellt gem. § 794 Nr. 5 ZPO einen Vollstreckungstitel dar, der einem Urteil gleichgestellt ist.
Zahlt der Mieter die laufende Miete dann nicht, kann der Vermieter also mit diesem Instrument sofort einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen. Er muß den Mieter also zuvor nicht mehr vor einem Gericht verklagen, was Zeit und Geld spart. Er kann den Mietausfall damit beträchtlich verringern.
Vollstreckungsunterwerfung sind sowohl bei Wohnraum- als auch bei Geschäftsraummiet-verhältnissen zulässig. Zu differenzieren ist bezüglich der Anwendbarkeit jedoch zur Räumungsunterwerfung: Die Vollstreckungsunterwerfung darf bei Wohnmietverträgen nur über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für das Mietobjekt -innerhalb von Wohnraummietverhältnissen- vereinbart werden darf.
Im Rahmen von Gewerbemietverträgen sind die Einschränkungen nicht vorhanden. Hier ist insbesondere auch eine Räumungsunterwerfung möglich.
Rechtsmittel gegen den Titel
Möchte der Mieter sich dagegen wehren, muss er seinerseits Vollstreckungsabwehrklage erheben. Dort kann er seine Einwände vorbringen. Hält das Gericht diese für berechtigt, wird es in der Regel nur gegen Leistung einer erheblichen Sicherheit die Vollstreckung aus der notariellen Räumungsunterwerfungserklärung einstellen.
Damit ist der Vermieter abgesichert. Der Mieter hat zwar typischerweise kein Interesse daran, entsprechende Erklärungen abzugeben; dennoch kann einem unwilligen Mieter stets entgegengehalten werden, dass dieser sich bei Vertragstreue keine Sorgen zu machen braucht. Weiterhin ist in solchen Fällen keine hohe Sicherheit erforderlich, was dem Mieter typischerweise zugute kommt, weil die Mietsicherheit meist totes Kapital ist.
der Wohnung und der damit verbundenen Gefahr der Obdachlosigkeit schützen.
Weitere zur Gegenmaßnahmen (hier).
Absicherung des Mietgebrauchs im Grundbuch
Unabhängig vom Mietvertrag kann ein Nutzungsrecht eines Mieters für ein bestimmtes Grundstück/Objekt auch grundbuchrechtlich gesichert werden. Dadurch erhält der Mieter eine Absicherung auch im Falle der Insolvenz des Vermieters oder bei Mängeln der Schriftform. Die Mietnutzung ist dann unabhängig vom zugrunde liegenden Mietvertrag.
Die Ausgestaltung ist aber zumeist erst bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von 15 Jahren und mehr sinnvoll.
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