Bei einem Teilkaufvertrag erwirbt ein Erwerber (idR. ein Unternehmer) von dem Eigentümer der Immobilie einen Miteigentumsanteil. Gleichzeitig behält sich der Verkäufer an dem gesamten Objekt ein entgeltliches Nießbrauchsrecht vor und vereinbart zudem ein Weiterveräußerungsrecht bzgl. der gesamten Immobilie nach Erlöschen des Nießbrauchs. Das Nießbrauchsrecht erlischt mit Tod des Nießbrauchers. Kommt es sodann zum Verkauf, wird der Erlös zwischen dem Teilverkäufer und den Erben – meist nach einer bereits definierten Quote – aufgeteilt.
Dieses Modell ist aus Sicht des Eigentümers primär darauf gerichtet, Liquidität durch (Teil-)Verkauf der Immobilie zu beschaffen und diese gleichzeitig weiter nutzen zu können. Sie ist -auf den ersten Blick- u.a. für Personen interessant, die keine Verwandten haben.
Allerdings hat die BaFin jüngst vor dieser Gestaltung gewarnt und die Teilkauf-Verträge als „selten beste Lösung“ bezeichnet. Grund sind vor allem die hohen Kosten und das Risiko bei Zahlungsschwierigkeiten aus der Immobilie ausziehen zu müssen.
Ausgewählte Punkte sollen hier erläutert werden:
- Risiko „Rangverhältnis Grundschuld und Nießbrauch“
Das Nießbrauchsrecht des Verkäufers wird ebenso im Grundbuch eingetragen wie die Grundschuld des Teilkäufers im Falle der Fremdfinanzierung des Kaufpreises. Bei institutionellen Ankäufern wird eine Fremdfinanzierung der Regelfall sein. Es ist dann vor allem auf Folgendes zu achten:
- Nießbrauch niemals hinter der Grundschuld eintragen
Sofern der Teil- Käufer verlangt, dass die Grundschuld zu Gunsten der refinanzierenden Bank einen Rang vor dem Nießbrauch erhalten soll, wäre dies erheblich nachteilig für den Verkäufer. Denn damit geht die Grundschuld dem Nießbrauch inhaltlich vor, so dass im Fall der Vollstreckung in das Grundpfandrecht das Nießbrauchsrecht wertlos wäre. Da die vertragsgemäße Bedienung der Finanzierung durch den Teil Käufer nicht in der Sphäre des Verkäufers liegt, besteht hier ein erhebliches nicht kalkulierbares Risiko für den Verkäufer.
- Einschränkende Sicherungsabrede
Sofern zur Lösung des Problems eine Vereinbarung vorgeschlagen wird,
in das Nießbrauchsrecht nur dann zu vollstrecken, wenn der Verkäufer mit der Zahlung des Nutzungsentgelts für den Nießbrauch in Verzug ist,
löst auch dies das Problem nicht. Denn schnell kann es zu der Situation kommen, dass der Verkäufer die laufenden Nutzungsentgelte nicht mehr entrichten kann, vor allem wenn für die laufende Unterhaltung und Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung des Objektes – aufkommen muss. Zudem besteht auch zumeist das Risiko der Anpassung des Nutzungsentgeltes des Nießbrauchsrechts, sodass hier ein beachtliches Risiko besteht, dass schlussendlich in das Objekt vollstreckt werden kann.
- Risiko „Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft“
Gegenstand der Vereinbarung in solchen Modellen ist zudem, dass die Gemeinschaft nicht aufgehoben werden kann. Die sog. Miteigentümervereinbarung gem. § 1010 BGB enthält nämlich üblicherweise einen konkreten Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft.
Für die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund (§ 749 Abs. 2 S. 1 BGB) ist dieser Ausschluss aber ebenso wenig möglich wie für den Fall der Insolvenz einesMiteigentümers (§84 Abs. 2 S. 1 InsO) und den Fall der Pfändung, soweit letztere nicht aus einem Titel erfolgt, der bloß vorläufig vollstreckbar ist (§ 751 S. 2 BGB). Entsprechend kann es daher trotzdem zur Aufhebung der Gemeinschaft kommen.
Demgegenüber beruht die ganze Konzeption des Modells darauf, dass bis zum Tod des Verkäufers die Gemeinschaft mit dem Teilkäufer bestehen bleibt. Auch die als Lösung vorgeschriebene
Einräumung eines Ankaufsrechtes für den Fall, dass die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund möglich ist. ,
ist jedoch umstritten, da sie als teilweise unwirksam eingestuft wird. Handelt es sich bei dieser Regelung auch noch um einer AGB, muss sie der strengen Wirksamkeitskontrolle standhalten.
- Risiko „Weiterverkaufsklauseln“
Zudem werden in den Verträgen zumeist Weiterverkaufsklauseln festgelegt. Diese legen fest, was der Teil- Käufer im Falle eines Weiterverkaufs erhält und was an die Erben des Nießbrauchers ausgekehrt werden muss. Auch hier ist Achtung geboten.
Im Rahmen der Berechnung der Quote wird zunächst – üblicherweise- festgelegt, wie sich die Festlegung des Kaufpreises bemisst. Dies erfolgt zumeist über ein Verkehrswertgutachten.
Von einem tatsächlich erzielten Gesamtverkaufspreis werden sodann die entstandenen Kosten abgezogen und anschließend wird der Erlös unter den Miteigentümern entsprechend ihrer Quoten verteilt. Die Beteiligung des Teilkäufers beträgt hierbei idR. 117% des Kaufpreises, den er zur Zeit des Ankaufes zu zahlen hatte.
Grundlage für diese Berechnung ist zumeist der ursprünglich gezahlte Kaufpreis zzgl. der dem Teilkäufer entstandenen Kaufnebenkosten plus einer definierten Gewinnmarge. Erst der danach verbleibende Restkaufpreis steht also den Erben zu.
Fällt der Kaufpreis beim Gesamtverkauf jedoch geringer aus als der Teil, der dem Teilkäufer zusteht, erhält der Teilkäufer den vollständigen Kaufpreis allein. Daher ist das Risiko für den Teil Käufer äußerst gering, Verluste zu erleiden. Denn ein solcher Verlust liegt erst dann vor, wenn der Veräußerungserlös unter dem Teil- Ankaufspreis liegt.
Häufig wird zudem eine Gebühr für die Weiterveräußerung berechnet. Hier stellt sich die grundlegende Frage der Wirksamkeit solcher Vereinbarungen. Denn mit dem Verkauf des eigenen Miteigentumsanteils erfüllt der Teilkäufer nur seine Pflicht, den ihm gehörenden Anteil mit zu verkaufen. Hierfür kann er kein Serviceentgelt berechnen.
Demgegenüber stellt der Verkauf des Miteigentumsanteils des Verkäufers eine zusätzliche Leistung des Teilkäufers dar. Das „Serviceentgelt“ kann dann jedoch lediglich nach dem Wert des Miteigentumsanteils der Erben richten.
Fazit
Das Modell Teilverkauf mit Nießbrauch beinhaltet ganz erhebliche Risiken für den Teilverkäufer. Wirtschaftlich stellt sich für die Verkäufer vor allem das Problem der Preisanpassung des Nutzungsentgelts und die Gefahr, dieses irgendwann nicht mehr bedienen zu können. Dann droht dem Verkäufer der Verlust der „eigenen“ Immobilie. Es sollte nach Alternativen Ausschau gehalten werden.